06/10/2025

Bureaux ou entrepôts dans l...

Bureaux ou entrepôts dans le Val-de-Marne : quel investissement est le plus rentable à Saint-Maur-des-Fossés ? 

L’immobilier professionnel reste une valeur sûre pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et stabilité. Mais aujourd’hui, une question s’impose : faut-il miser sur des bureaux ou sur des entrepôts ?
À Saint-Maur-des-Fossés et plus globalement dans le Val-de-Marne (94), ces deux actifs offrent des opportunités très différentes. L’un séduit par sa dimension patrimoniale, l’autre par son rendement supérieur. Décryptage.

 Le marché de l’immobilier professionnel dans le Val-de-Marne : entre tertiaire et logistique

Le Val-de-Marne profite d’un positionnement stratégique aux portes de Paris, traversé par de grands axes (A4, A86, RN19) et bien desservi par les transports (RER A, RER D, et bientôt la ligne 15 du Grand Paris Express).
Cette localisation attire à la fois les entreprises tertiaires cherchant la proximité de la capitale et les acteurs de la logistique qui veulent se rapprocher des zones de consommation.

• Les bureaux conservent une présence solide, notamment dans les pôles tertiaires de Créteil, Maisons-Alfort ou Saint-Maur-des-Fossés, avec des loyers moyens compris entre 180 et 250 €/m²/an selon la qualité du bien.

• Les entrepôts et locaux d’activité, eux, profitent d’une demande en forte croissance, liée au développement du e-commerce et de la logistique urbaine. Les loyers se situent autour de 80 à 120 €/m²/an, mais les rendements bruts dépassent souvent 7 à 9 %, contre 5 à 6 % pour les bureaux.

 Les bureaux à Saint-Maur-des-Fossés : une valeur patrimoniale sûre

Un marché de proximité dynamique

Saint-Maur-des-Fossés n’est pas une zone tertiaire de grande envergure, mais elle séduit un public fidèle : professions libérales, agences de services, cabinets médicaux et start-ups locales.
Sa qualité de vie, ses commerces de proximité et ses liaisons directes vers Paris via le RER A en font une adresse recherchée.

Des rendements modérés mais stables

Les bureaux bien situés dans les quartiers de La Varenne, Champignol ou Adamville trouvent preneur rapidement, avec des loyers autour de 200 €/m²/an et une rentabilité brute moyenne de 5 à 6 %.
Les locataires professionnels sont souvent stables, ce qui limite les risques d’impayés. En revanche, la vacance locative peut s’allonger pour les surfaces plus importantes, faute d’une forte demande.

 Conseil investisseur : à Saint-Maur, privilégiez les petites surfaces bien placées et facilement divisibles — elles assurent une rotation locative rapide et une bonne liquidité à la revente.

 Les entrepôts et locaux d’activité : le nouvel atout du Val-de-Marne

Un marché boosté par la logistique urbaine

La montée en puissance du e-commerce et la volonté des entreprises de rapprocher les stocks des consommateurs dopent la demande en entrepôts de taille moyenne (500 à 2 000 m²).
Des zones d’activité comme Bonneuil-sur-Marne, Sucy-en-Brie, Villiers-sur-Marne ou Chennevières tirent particulièrement leur épingle du jeu.

Grâce à leur accessibilité (A4, N19, A86) et à la présence de nombreux transporteurs, ces zones deviennent de véritables pépites logistiques.

Des rendements attractifs et une demande soutenue

• Rendement brut : 7 à 9 % selon l’état et l’emplacement.

• Vacance locative : faible, car la demande dépasse souvent l’offre.

• Entretien : coûts limités comparés aux bureaux.

Les investisseurs apprécient cette rentabilité supérieure et la résilience du secteur, même en période d’incertitude économique.

Conseil investisseur : misez sur des locaux polyvalents, facilement adaptables à différents usages (stockage, atelier, distribution). Ce type d’actif séduit un large éventail d’entreprises.

Comparatif : bureaux vs. entrepôts dans le Val-de-Marne

Quel choix pour un investisseur à Saint-Maur-des-Fossés ?

Le profil d’investissement est déterminant :

• Investisseur patrimonial : privilégiez les bureaux, notamment les biens récents, lumineux et proches des transports. Vous sécurisez votre capital tout en profitant d’une rentabilité correcte.

• Investisseur orienté rendement : les entrepôts et locaux d’activité dans le sud ou l’est du Val-de-Marne (Bonneuil, Villiers, Sucy) offrent des rendements supérieurs et une demande locative pérenne.

Dans les deux cas, le Val-de-Marne s’impose comme un territoire d’avenir, combinant proximité de Paris, infrastructures performantes et projets structurants comme le Grand Paris Express.

Conclusion : la diversification, clé d’une stratégie gagnante

À Saint-Maur-des-Fossés comme dans tout le Val-de-Marne, le marché de l’immobilier professionnel évolue rapidement.
Les bureaux conservent leur attrait patrimonial dans les zones à forte qualité de vie, tandis que les entrepôts deviennent les stars du rendement grâce à la logistique urbaine.

Pour un portefeuille équilibré, la meilleure stratégie reste la diversification : combiner un actif tertiaire stable à Saint-Maur avec un local d’activité à fort rendement dans une zone logistique voisine.
C’est le duo gagnant pour sécuriser votre patrimoine tout en boostant vos revenus locatifs.