Le pas-de-porte • Détermination du montant du pas-de-porte Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré : • Soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Dans ce cas, le montant du pas-de-porte est pris en compte pour le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement. • Soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction. • Soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer". Il peut aussi être de nature mixte (supplément de loyer et indemnité). Le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire (appelé preneur) ont intérêt à préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, en cas de conflit, les juges recherchent la commune intention des parties, qui, le plus souvent le considèrent comme un supplément de loyer. • Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-porte • Pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer - Le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d'échelonner le versement des sommes dues au titre de l'impôt sur 4 ans) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti. - Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative. • Pas-de-porte considéré comme une indemnité - Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l'indemnité. - Pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement). Le droit au bail • Sur le plan juridique Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associé ; il a donc une valeur patrimoniale. L'entrepreneur signe un bail neuf ou achète un droit au bail ; dans ce cas, il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire, pour la durée restant à courir. Le locataire sortant cède par conséquent son bail moyennant le paiement d'une indemnité : le "droit au bail". • Sur le plan fiscal Pour le locataire cédant, le montant de la vente du droit au bail est pris en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le nouveau locataire, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable. Il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail, donnant lieu au versement d'un "droit au bail" et la cession du fonds de commerce dans son ensemble, le bail ne représentant qu'un des éléments de ce fonds. Lorsqu'un exploitant cède son fonds à une personne reprenant la même activité et la même clientèle (notion de repreneur du fonds de commerce), le bailleur ne peut pas s'opposer à la vente. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds. Le "bail à l'américaine" Il s'agit d'un bail commercial sans pas-de-porte ni droit au bail. Le locataire n'a pas à payer de somme initiale, mais il paie un loyer plus élevé au départ composé : • d'une part, du montant de la valeur locative des lieux, • d'autre part, de l'amortissement d'un droit d'entrée. Ce dernier est déterminé pour une somme globale en capital, payé de manière échelonnée sur toute la durée du bail, ce qui aboutit à un loyer supérieur au prix du marché. Avantage de ce type de contrat : l'entreprise n'a pas de somme importante à verser au départ. Inconvénient : les modalités de révision du loyer lors du renouvellement du bail à l'américaine n'ont pas été clairement tranchées par les tribunaux, ce qui peut être pénalisant pour le locataire. D'autre part, en cas de cession de son bail, le locataire ne peut pas récupérer un "droit au bail" auprès de son successeur. Source : https://bpifrance-creation.fr/

Le bail commercial est un contrat important pour l’entrepreneur. Il s’agit d’un engagement de longue durée indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. Un bail commercial encadre les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire. Avant de conclure un contrat de bail commercial, il est nécessaire de comprendre le sens des principales clauses qui s’y trouvent. Dans ce dossier, nous abordons 12 points essentiels sur le bail commercial :  La forme du bail commercial Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de besoin. Généralement, le bail commercial sera rédigé par un avocat ou un notaire, il faut en effet éviter de le rédiger soi-même (à moins d’être un expert) ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même. Compte tenu de l’importance de l’engagement lié à ce contrat, nous vous recommandons de vous faire assister par un avocat avant de le signer. La destination du bail commercial La destination du bail commercial correspond aux activités dont l’exercice est autorisé dans le local. Son contenu est convenu librement entre le bailleur et le locataire. La destination doit être indiquée avec précision pour éviter toute mauvaise interprétation. Il s’agit de l’une des clauses les plus importantes du bail commercial. Cette clause est donc particulièrement importante pour le locataire. Plus la destination est large, mieux c’est. Il est même possible que le bail prévoit l’exercice de tout type d’activité. Ensuite, la destination prévue dans le bail commercial doit être possible. La configuration du local doit permettre l’installation de l’activité. De plus, aucune réglementation ne doit empêcher l’exercice de l’activité. La durée du bail commercial Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, il s’agit donc d’un engagement à long terme. Des possibilités de résiliation triennale sont toutefois possible. Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue, au -delà de 9 ans. Cette pratique a toutefois des impacts juridiques conséquents car ce bail peut remettre en cause le principe de résiliation triennale et l’encadrement de la révision des loyers. Enfin, il est également possible de déroger à cette règle de base en prévoyant une durée plus courte. Il s’agit alors d’un bail de courte durée ou bail dérogatoire. La durée de ce contrat ne peut pas excéder 3 ans. Le recours à ce type de bail n’est pas sans risque pour le locataire, car il ne dispose d’un engagement durable (alors que son local est l’un des éléments les plus importants pour son activité). Le loyer du bail commercial La clause relative au loyer est une autre clause importante du bail commercial. Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Il s’agit surtout d’un accord entre le locataire et le bailleur. Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées pour fixer le montant du loyer du bail commercial : le montant doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux. Par exemple, louer des locaux situés en centre-ville pour un euro par mois n’aurait rien de sérieux… Il convient donc de fixer un loyer conforme au prix du marché. Les principales obligations du bailleur Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes : Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ; Mettre à disposition les biens loués au locataire ; Maintenir les biens en état de servir ; Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués ; Les principales obligations du locataire En contrepartie, le locataire devra respecter les obligations suivantes : Payer le loyer dans les délais au bailleur ; Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial. La révision triennale du loyer A l’issue de chaque période triennale (3 ans, 6 ans et 9 ans), le bailleur peut demander par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, la révision du loyer. L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. La sous-location des biens loués Sous certaines conditions bien précises, le locataire a la possibilité de sous-louer les biens qu’il a pris en location auprès du bailleur. Pour cela, il faut respecter les deux obligations suivantes : le bailleur autorise tout d’abord le locataire à sous-louer les biens, et ensuite, le locataire doit informer le bailleur par LRAR ou acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location. La résiliation du bail commercial Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants : Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail ; A l’issue de chaque période triennale ; Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer ; Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations. Le renouvellement du bail commercial Au terme de la durée du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement. Aucune clause contraire ne peut être prévue. Le bail commercial ne prend donc pas fin automatiquement. Toutefois, le bailleur peut donner congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Pour cela, le bailleur doit justifier les motifs légitimes expliquant le refus du renouvellement. Par exemple, il peut s’agir du non-respect, par le locataire, d’une ou de plusieurs obligations qui lui incombent. En l’absence de juste motif, le locataire peut contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction. Si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée. La répartition des travaux dans le bail commercial En principe, le locataire est tenu d’entretenir les lieux. Il doit ainsi réparer tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers. Ensuite, toutes les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur. Toutefois, des aménagements conventionnels peuvent être prévus dans le bail commercial afin de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur. Ainsi, tous les travaux d’entretien et de gros entretien peuvent être mis à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil. La solidarité avec le repreneur du bail Lorsque le locataire cède son fonds de commerce, son bail commercial en cours est transféré au repreneur. Pour le bailleur, la clause de solidarité constitue une sécurité si le locataire vient à céder son entreprise. Ce dernier restera solidairement responsable du paiem

Dans le cadre de notre développement et pour faire face à notre forte croissance sur les marchés de l’immobilier résidentiel et l’immobilier d’entreprise, nous recherchons des femmes et des hommes ayant les super-pouvoirs suivants : - Le don d’écoute - La capacité d’adaptation - La force de proposition - La maîtrise de ses dossiers - L’aptitude à évoluer et à acquérir de nouvelles connaissances - Le pouvoir de s’intégrer à une équipe dynamique et bienveillante Si vous avez ces super-pouvoirs et que vous souhaitez devenir Conseiller en immobilier indépendant via la ligue des super-héros du réseau de mandataire King immobilier : Envoyez votre candidature : - par mail : rh@king-immobilier.fr, - via les réseaux sociaux - ou par télépathie (service non garanti…)

Les 5 diagnostics incontournables en cas de vente d'un local commercial Lors de la vente d’un local commercial, les diagnostics immobiliers sont à la charge du propriétaire. Doivent être réalisés : DPE Tertiaire : Le DPE indique la classe énergétique du bien, selon une lettre allant de A à G (A indiquant une consommation énergétique excellente). Un DPE a une durée de validité de 10 ans. Superficie Loi Carrez : La surface du bien est mesurée à l’aide d’un télémètre afin d’éviter toute erreur. En effet, une erreur de mesure supérieure à 5% peut permettre à l’acquéreur de faire baisser le prix du bien. La superficie Loi Carrez est à réaliser uniquement si le local commercial fait partie d’une copropriété. Validité illimitée mais des travaux ou des évolutions de jurisprudence peuvent modifier les surfaces et engendrer la réalisation d’un nouveau diagnostic. ERP (État des Risques et Pollutions) : Ce diagnostic permet d’informer le futur occupant des risques auxquels le bien est exposé tels que les inondations, les avalanches, les incendies de forêts, les expositions nucléaires, les risques industriels type usine AZF, les risques sismiques, miniers, et désormais depuis août 2018 les risques liés au gaz radon. L'ERP a une validité de 6 mois. Diagnostic amiante : Le diagnostic amiante a pour objectif de protéger la santé et la sécurité des personnes qui seront amenées à travailler dans le local commercial. Il est obligatoire pour tous biens construits avant le 1er juillet 1997. En cas de doute, le diagnostiqueur peut être amené à prélever des échantillons pour procéder à des analyses en laboratoire. La validité de ce diagnostic est illimitée si absence d’amiante. Diagnostic termites : Ce diagnostic régi par arrêté préfectoral détermine la présence ou l’absence de termites dans le local. En cas de présence de termites, il est fortement recommandé d’effectuer des travaux de détermitage. Valable le jour de la visite et utilisable 6 mois. La réalisation de ces diagnostics permet de conclure une vente en toute transparence et évite des poursuites judiciaires et des remises en cause du prix fixé.

Au 15 juillet 2020, BureauxLocaux livrait le premier indicateur tangible de l’évolution des prix en immobilier de bureaux sur les principaux marchés du territoire, et notamment en Ile-de-France, en comparant les loyers affichés de milliers d’annonces de bureaux. Au 15 septembre 2020, BureauxLocaux a renouvelé cette analyse pour évaluer les tendances des loyers affichés de bureaux en région francilienne. Cette mise à jour confirme la situation de Juillet : - Dans Paris, les nouveaux loyers affichés sont en ligne avec la moyenne observée avant le confinement ; - En dehors de Paris on constate une nouvelle fois cette baisse relative des loyers affichés de bureaux sur BureauxLocaux. La réserve de demande parisienne et la volonté de se rediriger vers des surfaces potentiellement plus petites mais surtout plus centrales entretiennent la stabilité des prix dans Paris. La tendance à la réduction des surfaces par salarié n’est pas nouvelle, en effet, selon une étude du Monde (Septembre 2020), l’espace de travail par salarié serait passé de 18m² dans les années 1980 à 11m² en 2019. L’évolution de la crise sanitaire et des modes de travail dans les mois qui viennent peuvent bien sûr venir impacter l’équilibre offre/demande et donc les prix pratiqués dans l’immobilier de bureaux en Ile-de-France à l’avenir. Côté demande, les recherches des entreprises ne tarissent pas sur BureauxLocaux, le trafic sur le site était en hausse de 20% au mois d’août 2020 (par rapport à août 2019), la tendance est également positive pour le mois de septembre 2020. Par BureauxLocaux.com

Dans le cadre du développement de l'activité B to B de King immobilier Group SAS, "King Immobilier d'Entreprise" change de nom pour devenir : "KIEC" ou "King Immobilier - Entreprise & commerce" une manière de souligner la croissance de l'activité liée aux locaux commerciaux et fonds de commerce.